Verhuren via Airbnb of Booking.com? Dit moet je weten over belastingen

Gepubliceerd door Online Boekhouders | Juli 2026

Je verhuurt je appartement een paar weken per jaar via Airbnb of Booking.com. Makkelijk wat bijverdienen, toch? Maar weet je ook wat de fiscus daarmee doet? En of je BTW moet aanrekenen? In dit artikel leggen we je stap voor stap uit hoe de Belgische belastingregels werken voor particulieren die kleinschalig verhuren — in gewone mensentaal.

Eerst en vooral: de fiscus weet het al

Denk niet dat je inkomsten via Airbnb of Booking.com onder de radar blijven. Dankzij de Europese DAC7-richtlijn zijn platforms zoals Airbnb en Booking.com verplicht om jouw verhuurinkomsten jaarlijks door te geven aan de Belgische belastingdienst. Ze bezorgen jou én de FOD Financiën een fiscale fiche met alle details: hoeveel je verdiend hebt, hoeveel transacties er waren, en wat er aan commissies werd ingehouden.

Die fiches vind je terug in MyMinfin, onder 'Mijn documenten'. De fiscus kruist die gegevens met jouw belastingaangifte. Niet aangeven is dus geen optie.

Personenbelasting — wat geef je aan en waar?

De manier waarop je Airbnb-inkomsten belast worden in de personenbelasting hangt af van wat je precies aanbiedt. Er zijn drie categorieën, en ze worden elk apart aangegeven.

1. De verhuur van het pand zelf → Onroerende inkomsten (Vak III)

Het deel van je huurprijs dat betrekking heeft op het gebouw zelf (de muren, de ruimte) is een onroerend inkomen. Maar opgelet: je geeft NIET de werkelijke huurprijs aan. Je geeft het kadastraal inkomen (KI) aan, verhoogd met 40%.

Voorbeeld: Je verhuurt je appartement 30 dagen via Airbnb. Het KI van je appartement is €1.000. Dan geef je aan: 30/365 × €1.000 × 1,40 = €115,07. Dat is het belastbare onroerende inkomen — niet de €3.000 die je effectief ontving.

Dit is een groot voordeel voor de verhuurder: het belastbare bedrag is doorgaans veel lager dan de werkelijke huurinkomsten.

2. De verhuur van het meubilair → Roerende inkomsten (Vak VII)

Verhuur je gemeubileerd (wat bij Airbnb en Booking.com bijna altijd het geval is)? Dan is een deel van de huurprijs een roerend inkomen — de vergoeding voor het gebruik van de meubels, het beddengoed, de keukenapparatuur, enzovoort.

Als je geen aparte prijs hebt afgesproken voor het meubilair, aanvaardt de fiscus een forfait: 40% van de totale huurprijs wordt beschouwd als roerend inkomen. Op dat roerend inkomen betaal je 30% roerende voorheffing. In de praktijk houdt Airbnb of Booking.com dit niet in — jij moet het zelf aangeven.

Voorbeeld (vervolg): Je ontving €3.000 huur. Roerend inkomen = 40% × €3.000 = €1.200. Belasting = 30% × €1.200 = €360.

3. Extra diensten (schoonmaak, ontbijt, linnen) → Diverse inkomsten (Vak XV)

Reken je apart aan voor schoonmaak, ontbijt of het wassen van beddengoed? Dan zijn die vergoedingen 'diverse inkomsten' en geef je ze aan in Vak XV van je aangifte. Ze worden belast als 'winst of baten uit toevallige of occasionele prestaties'.

Kleine nuance: als je die diensten gewoon inbegrepen hebt in de totale huurprijs en er geen aparte vergoeding voor vraagt, hoef je ze niet apart aan te geven.

BTW — moet ik dat aanrekenen?

Dit is de vraag die de meeste particuliere verhuurders bezighoudt. Het antwoord is genuanceerd.

Wanneer ben je BTW-plichtig?

Als je gemeubeld logies verhuurt voor korte periodes (minder dan 3 maanden) én je biedt minstens één van de volgende diensten aan, dan ben je in principe BTW-plichtig:

•         Fysiek onthaal van gasten (sleuteloverdracht, receptie)

•         Huishoudlinnen ter beschikking stellen (bedlinnen, handdoeken) + wekelijkse vervanging bij verblijf langer dan 1 week

•         Dagelijks ontbijt verschaffen

Bied je géén van deze diensten aan? Dan is je verhuur vrijgesteld van BTW — en hoef je niets te doen op BTW-vlak.

De vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen: jouw reddingsboei

Ben je wél BTW-plichtig (omdat je bijvoorbeeld bedlinnen voorziet of de sleutels persoonlijk overhandigt), maar verdien je minder dan €25.000 per jaar met je verhuuractiviteit? Dan kan je kiezen voor de BTW-vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen.

Wat houdt dat in?

•         Je rekent GEEN BTW aan aan je gasten

•         Je dient GEEN periodieke BTW-aangiften in

•         Je mag ook GEEN BTW aftrekken op je aankopen (bv. nieuwe meubels, renovatiewerken)

•         Je vermeldt op je facturen of ontvangstbewijzen: 'Kleine onderneming onderworpen aan de vrijstellingsregeling – BTW niet toepasselijk'

•         Je moet je wel laten registreren voor BTW (je krijgt een BE-nummer) en een aanvraag indienen

Nieuw vanaf 2026: ook kleine ondernemingen onder de vrijstellingsregeling moeten jaarlijks een klantenlisting indienen (uiterlijk 30 april), zelfs als het een nihil-listing is. Dit is een nieuwe administratieve verplichting die je niet mag vergeten.

Wat als je boven de €25.000 uitkomt?

Overschrijd je de grens van €25.000 omzet? Dan val je automatisch uit de vrijstellingsregeling en word je een gewone BTW-plichtige. Je moet dan BTW aanrekenen (momenteel 12% op logies), periodieke BTW-aangiften indienen en BTW doorstorten aan de schatkist. Maar je mag dan ook de BTW op je kosten aftrekken.

Administratieve verplichtingen — wat moet je bijhouden?

Zelfs als je onder de BTW-vrijstellingsregeling valt, zijn er een aantal administratieve verplichtingen die je niet mag negeren.

Als je BTW-plichtig bent (ook onder de vrijstellingsregeling):

•         Dagontvangstenboek bijhouden: je moet per dag noteren hoeveel je ontvangen hebt. De overzichten van Airbnb of Booking.com zijn NIET voldoende als vervanging — dit is al tot boetes van €1.500 geleid bij controles.

•         Ontvangstbewijs of factuur uitreiken: bij elke boeking moet je een ontvangstbewijs of factuur uitreiken aan je gast. Doe je dit niet, riskeer je een boete van €50 per ontbrekend document (max. €500).

•         Jaarlijkse klantenlisting indienen (nieuw vanaf 2026): uiterlijk 30 april van het volgende jaar.

Fiscale fiche van het platform bewaren:

Airbnb en Booking.com bezorgen je jaarlijks een fiscale fiche (fiche 281.48). Bewaar die goed — je hebt die nodig voor je belastingaangifte.

Concreet voorbeeld: Jan verhuurt zijn appartement

Jan is gepensioneerd en verhuurt zijn appartement in Gent 45 dagen per jaar via Airbnb. Hij vraagt €100 per nacht, inclusief beddengoed. Hij overhandigt de sleutels persoonlijk. Zijn KI bedraagt €1.200.

Jan betaalt dus belasting op een onroerend inkomen van €207 (in plaats van €4.500!) en €540 roerende voorheffing op het meubilairgedeelte. Zijn totale belastingdruk is dus relatief beperkt — maar hij moet wel zijn administratie op orde hebben.

Veelgemaakte fouten

•         Niets aangeven: de fiscus ontvangt automatisch de gegevens van Airbnb en Booking.com via DAC7. Niet aangeven leidt tot belastingverhogingen en boetes.

•         Denken dat je geen BTW-nummer nodig hebt: als je diensten aanbiedt (beddengoed, onthaal), ben je BTW-plichtig en moet je je registreren — ook al val je onder de vrijstellingsregeling.

•         De overzichten van Airbnb gebruiken als dagontvangstenboek: dit is niet toegestaan. Je moet een apart dagontvangstenboek bijhouden.

•         Vergeten dat je ook roerende inkomsten moet aangeven: veel verhuurders geven enkel het KI aan en vergeten het meubilairgedeelte.

•         Niet registreren voor de vrijstellingsregeling: de vrijstelling is niet automatisch — je moet ze aanvragen via formulier 604A (bij aanvang) of 604B (tijdens je activiteit).

Vragen over jouw situatie?

Elke situatie is anders. Verhuur je meerdere panden? Bied je uitgebreide diensten aan? Of twijfel je of jouw activiteit als 'normaal beheer van privévermogen' of als 'beroepsactiviteit' wordt beschouwd? Neem dan contact op met ons kantoor. We bekijken samen wat de meest voordelige en correcte aanpak is voor jouw specifieke situatie.

© 2026 Online Boekhouders
Bronnen: FOD Financiën – Verhuur via onlineplatform, Voorafgaande beslissing nr. 2025.0081 (25.03.2025), Artikel 56bis BTW-Wetboek, DAC7-richtlijn (EU) 2021/514

Interessant artikel? Deel het!